瑞联天成酒店装修
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连锁酒店选址技巧

发布时间:04月28日(570℃)

我国丰富的客源市场以及当前国内酒店产业结构比例失衡使得经济型酒店有着巨大的发展空间,而一个酒店的选址工作是关系到开业后经营效益的重要评价因素,将对未来酒店的经营发展起着决定性的作用。

一、选址要求

面积参考: 3000-8000平方米

区域:

城市要求:

A类、地区选择(可以参考以下顺序进行)

1. 首都、国家经济中心城市、直辖市。

2. 省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。

3. 经济发达的城市-国内生产总值(GDP)在400亿,城镇居民人均收入在9000/年,市区人口数在100万,市区流动人口数在40万以上的城市。

B类、

1. 沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市,交通枢纽城市。

2、交通便利,有核心支柱产业,商业流动发达的城市、全国经济100强县级市、特殊旅游发达特色小镇、县城。

地理位置  (以下位置最佳)

1. 位于A类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区、成熟开发区、经济新区。

2. 公里范围内企业、工厂、机关单位密集,有较充足的商旅住宿需求;

3. 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。

4. 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。

5. 邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。

6. 具有良好的可见性,最好是“金角银边”(十字路口),最好有一定的广告位。商业繁华区也可内进,但距路口最好不超过50米,不可有过多迂回及分岔,需有车道直达门前,同时路口及沿途需能提供路标;临街为佳。

7. 最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目、会展中心和未来2-3年即将进行大型项目会展或者竞技的区域(世博会、亚运村)。

8. 1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳。

交通条件

1.交通条件是选址需要考虑的首要条件,一般以地铁站附近为上佳条件,因为地铁的覆盖面广、客流量大;  

2.在没有地铁的地区或城市中,在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。

3.邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线,车流大,具有可停留性。

4.交通流动性好,进出口便利宽敞,快速路无隔离带路窄,最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心\机场\车站\码头的公交站线

二、周边市场的调研

1.该城市酒店业全年经营情况(全年没有明显淡旺季,全年平均出租率在70%左右,客源情况稳定,客源分类情况)

2.方圆3公里内可能的竞争对手情况(饭店、旅馆,他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等),选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。

3.选址区域内具有相当的客流量,具有可停留性,1公里范围内是否有相应的配套(连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、、邮局、洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等)或与公共场所相邻。1公里范围内有较完备的生活配套,餐饮、购物、娱乐便利。治安秩序良好。

4.附近的企事业单位、学校的情况,如单位种类、单位数量、基本经营情况,具有的流动性客源情况等.

5.经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量;

6.选址区域周边市容环境整齐干净(最好毗邻公园或大型绿地)。

7.所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景。

8.当地税费说明和市区交通网络说明。

三、商洽可能的合作方式

1、购买:购买适合选址条件的房产或空地,但需具备两个基本条件:

1)、必须拥有产权;

2)、应有获得立项批准。

3)、单价不高于周边商品房价格单价的60%。

4)、整体投资一般不超过3000万。

5)、空地:熟地,至少三通一平,市政配套到位,位于红线内; 占地面积300-1000平米左右,具体面积视地理位置与价位而定;该区域已经有一定的商流,土地性质最好不是划拨土地;该地块容积率符合改造后的需要。与当地城建系统有良好的公共关系。

2、房屋或土地租赁:需符合以下基本要求:

1)房屋租赁价格合理,潜在的位置优势,租赁期不低于15年。

2)房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。

3)产权清晰,出租人是房屋或土地的产权人。

4)房屋结构完好,布局合理,有较高的出房率。

5)建筑物结构最好为框架结构,外观整齐,允许进行改造;周边有一定回旋余地,有一定数量的停车位;红线范围内有一定回旋余地,可以合理划分对客服务区域与员工区,借用或专用停车位能在20个左右最好。

6)基础设施情况:用水额度不低于3600/月,进水管径75mm以上,用电不低于500KVA,有燃气管道接入,排污纳入市政排污管网,有化粪池,通讯、有线电视、宽带、供暖(北方地区)等设施到位;消防—两个以上消防楼梯,楼层消防疏散间距不超过20米,70立方米消防水池容量。如不符标准,需具备修建的空间;

7)尽量回避银行抵押物业;

3、利用招待所、宾馆、办公楼、厂房等旧物业进行改造;建筑物为长方体,建筑面积在3000-6000?的范围内,宽度或进深以14米左右为最佳;旧招待所、宾馆客房间数在80间以上。

4、可以参考其他连锁服务业发展的筹建模式,让承建商、房产开发商等在圈定的区域数公里内寻找合适的地块,由他们自行买断、建设、验收合格再定向转卖或者租赁给我们。这样在合理布局、资金流转、现金流和增值收益上我们都拥有很大未来价值。